任意売却と不動産の抵当権

現在の日本は史上空前の低金利ですが、一般的にローンの金利は債務者の返済能力と表裏一体の関係にある回収可能性によって期間や利率が決まります。

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収入が多くて返済能力が高い場合や、担保によって万一の延滞のリスクをカバーできる場合は長期低金利の融資を受けることができるので、住宅ローンを含む不動産担保ローンは35年間の超長期や1%を下回る金利水準も十分に実現可能です。
反面、ローンを延滞すると抵当権者は担保の物件を売却して回収することができますが、強制的に行う場合を強制執行、債権者と債務者の合意によって換金する場合を任意売却といいます。


不動産の価格は一物一価という言葉があり、同じものが二つとないため、所有者が売りたい価格と、買い手が買ってもいいという価格がマッチしたポイントが時価になります。



需要と供給で価格を決めるため、売り手がいくらでもいいから早くお金にしたいと考えれば安くなってしまいます。
強制執行の場合は期限を決めて買い手を探すため価格が低くなる傾向があるので、自分の希望する価格で売るためには任意売却が効果的です。



ローンの担保を処分することで残債がなくなるわけではなく、残債より高く売れれば手元により多くのお金が残る一方で、売却代金より残債が多い場合は残った夫妻も将来にわたって返済をする必要があります。
任意売却には、抵当権を設定している債権者の合意が不可欠ですが、任意売却の方がより多くの返済原資が確保できるなど、債権者にとってもメリットがあると合意を得られやすくなります。